Гарантийный срок на новостройки сократили до трех лет, также уменьшили и размеры возможных компенсаций дольщикам за дефекты при строительстве
Мурино, Ленинградская область
С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), которые меняют меру ответственности застройщиков перед покупателями новостроек. Законом уменьшается гарантийный срок на новостройки, а некоторые неустойки за строительные нарушения будут вычисляться по новым правилам. Ранее обычно их определяли как процент от затрат на устранение нарушений. Теперь в большинстве случаев неустойка также привязана к ставке рефинансирования.
Изменения распространятся на все действующие договоры долевого участия (ДДУ), в том числе и те, которые были заключены до 1 сентября. Рассказываем, как новый закон отразится на покупателях квартир в новостройках и на какую компенсацию смогут рассчитывать дольщики в случае недоделок и дефектов при строительстве.
Гарантия на дома сократится. Что это значит для покупателя
Минимальный гарантийный срок на новостройки сокращается на два года — с нынешних пяти лет до трех лет. Как поясняли в комитете Госдумы по строительству и ЖХК, который разработал такие поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», это сделано для унификации законодательства. Минимальный гарантийный срок на конструктив зданий сделан таким же, каким он и раньше был на инженерное оборудование — три года. Кроме того, его уравняли со сроком исковой давности для решения споров по недостаткам жилья. По сложившейся судебной практике он составляет те же самые три года.
По мнению застройщиков, трехгодичного срока достаточно, чтобы покупатели новостроек смогли реализовать свои права. Большинство строительных недостатков проявляется в первый же осенне-зимний период, а в дальнейшем они почти не встречаются, тем более на четвертый-пятый год. Одновременно, как считают эксперты, это сократит нагрузку на суды и стимулирует урегулирование конфликтных ситуаций в досудебном порядке.
Эксперты считают, что уменьшение гарантийного срока не вызовет ухудшения качества строительства. «Это невыгодно самим застройщикам, которые рассчитывают и в дальнейшем продавать квартиры в новостройках. А для нас нужно сохранить имидж качественно строящей компании», — поясняет руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
Как изменятся неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов
Законодатели также скорректировали подход к определению размера неустоек. Как поясняли депутаты, раньше для их определения использовались и нормы закона «Об участии в долевом строительстве», и нормы закона «О защите прав потребителя». Это накладывало на застройщиков двойную ответственность. Теперь все штрафные санкции, которые можно применить к застройщикам, консолидированы в законе «Об участии в долевом строительстве». Иные нормы в отношении споров дольщиков и застройщиков больше применять нельзя.
Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек не изменился — он и раньше был подробно описан в ФЗ-214. В неизменном виде осталась и обязанность застройщика либо за собственный счет исправить строительные недостатки, либо финансово их компенсировать, если покупатель новостройки решит их ликвидировать самостоятельно. Изменились лишь те неустойки, что связаны с нарушением срока устранения таких недостатков или сроков выплаты компенсации за них.
Какие бывают неустойки для застройщиков
Понятие неустойка прописано в ст. 330 Гражданского кодекса и распространяется на все остальное законодательство. Это та сумма, которую должен заплатить нарушитель, если не выполнил или некачественно выполнил свои обязательства или задержал их выполнение.
Неустойки делятся на пени и штрафы.
Пени — это та неустойка, размер которой зависит от длительности процесса нарушения. Например, неустойка за задержку срока сдачи новостройки или за задержку исправления строительных недостатков. Она вычисляется за каждый день задержки.
Штраф — это неустойка, размер которой не зависит от времени. Его размер может быть либо фиксированным и единым для всех нарушителей (во взаимоотношениях застройщиков и покупателей новостроек таких штрафов нет), либо в каждом случае определяться отдельно. Например, если застройщик добровольно не компенсирует нарушения, на него в пользу покупателя накладываются дополнительные взыскания — штраф в размере 5% от суммы за эти нарушения.
Сколько по закону заплатят за просрочку устранения строительных недостатков
Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС
Если в новостройке выявляются строительные недостатки, застройщик обязан своевременно их устранить за свой счет. Либо так же своевременно перечислить покупателю деньги на их самостоятельное устранение. Что такое «своевременно», определяется в индивидуальном порядке, в зависимости от сути проблемы. На практике в срок укладываются не всегда. Если он превышен, за каждый день просрочки застройщик должен выплатить покупателю неустойку.